Рынок жилья бьет рекорды. И от этого становится все тревожней
2022 год стал одним из самых необычных с точки зрения развития российского рынка недвижимости: он столкнулся с вызовами, которых еще не было. В первую очередь они обусловлены внешними обстоятельствами. Речь идет о разрыве отношений со многими иностранными партнерами и нарушением привычных логистических цепочек, а также снижением покупательной способности населения.
Было бы ошибочно утверждать, что эти явления привели к большим потрясениям, к счастью, их не было, но определенные негативные процессы, а главным образом тревожные ожидания породили.Лидеры все те же
2022 год стал для России рекордным с точки зрения ввода в строй жилья. По данным Росстата, за 11 месяцев было построено 93,26 млн кв. м. жилья. Это на 14,9% больше, чем за тот же период позапрошлого года, и больше, чем за весь 2021 год (по предварительным данным за весь 2022 год было построено 101 млн кв.м). В 2021 году всего было построено 92,6 млн кв.м жилья, и это стало историческим рекордом строительства жилья за всю историю на шей страны, включая советский период.
Но, пожалуй, не менее, а то и более важный показатель — стоимость реализации жилой недвижимости. На 15 января 2023 года по сравнению с 15 января 2022 года в Московском регионе этот показатель вырос на 45% и достиг 1,7 трлн рублей. Причем 70% от этой суммы приходится на старую Москву (800 млрд рублей пришлось на ЦАО и прилегающие к нему территории, притом что на новых столичных территориях объем продаж вырос всего на 2−3%). По объемам продаж лидирует район Раменки, далее идут Даниловский район и Хорошево-Мневники.
По классу жилья лидирует комфорт-класс: на покупку этого вида недвижимости покупатели израсходовали 900 млрд рублей; почетное второе место заняло жилье бизнес-класса — на его приобретение потрачено 526 млрд рублей, далее в этом списке идет жилье премиуми элит-класса.
Теперь о лидерах среди застройщиков в Московском регионе. На первом месте с большим отрывом идет компания ПИК, далее Самолет, третью позицию занимает Sminex Интеко.
По словам Ольги Хасановой, генерального директора Urban Awards, состав списка ТОП-20 компаний на рынке жилой недвижимости Московского региона остается неизменным. Практически не появляется новых компаний, перемены касаются исключительно позиций, занимаемых существующими компаниямизастройщиками.
Согласно еще одному рейтингу, по объему активов первое место
Кроме того, среди ведущих застройщиков был проведен опрос об их планах на ближайшее будущее. Практически никто из них не собирается сбавлять обороты: они намерены закончить начатые проекты. А вот выйдут ли они с новыми проектами в 2024–2025 годах и сколько их будет, пока неясно.
Нестандартная ситуация
Сегодня на рынке недвижимости сложилась нестандартная ситуация. По мнению Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту компании Сити XXI, все началось еще в первой половине 2022 года: в апреле после длительного периода роста цен началось их снижение. Сначала небольшое, на 2−3%, но постепенно оно увеличивалось. Более того, реальное падение стоимости недвижимости было существенно больше, чем это отражено в официальных отчетах. Причина в том, что многие застройщики предоставляют скидки на построенную ими недвижимость, составляющие до 25−30% от заявленной первоначально цены.
Сходные процессы происходили и на вторичном рынке, хотя там несколько иная ситуация. Если еще недавно недвижимость чаще всего продавалась по первоначально заявленной цене, то с какого-то момента на рынке возник «восточный базар», то есть пошли активные торги. В начале 2022 года покупателям удавалось скинуть цену на 8−10%, а к концу года — на 15% и даже больше.
По прогнозу Марии Могилевцевой-Головиной, в 2023 году на рынке жилья покупатель, который, почувствовав свою силу, становится все более привередливым, окончательно начнет диктовать свои условия продавцу. Он будет активно торговаться и при этом медленно принимать решение о заключении сделки.
Как удержать покупателя
Разные компании используют для этого разные способы. Мария Могилевцева-Головина рассказывает, что первоначально для достижения этой цели их компания приняла решение сократить продажу квартир с отделкой. Это вызвало недовольство покупателей: им хочется сразу въехать в готовое жилье и больше ничем не заморачиваться. Компании пришлось изменить решение.
Заместитель генерального директора «Группы ЛСР» Андрей Цариковский называет один из способов выживания их компании в современных условиях. Это ставка на диверсификацию бизнеса. Например, если раньше компания работала преимущественно в сегменте жилищного строительства, то почему бы не попробовать выйти на рынок строительства гостиниц, в частности, на курортах в связи с ростом популярности внутреннего туризма. Спрос на такие объекты в стране есть. Но любой курорт может быть рентабельным только в том случае, если он принимает туристов круглый год.
Еще один возможный вариант — не начинать реализацию новых проектов, а продолжить строить новые очереди старых, тех, которые уже завоевали популярность у покупателей, то есть там, где сохраняется устойчивый спрос.
Новый урбанизм прокладывает дорогу
Сегодня, по мнению главного редактора информационно-аналитического портала Urbanus.ru Анастасии Кременчук, достаточно ясно просматриваются новые тенденции, вызванные как внешними, так и внутренними факторами. Так, снижается доля недвижимости бизнес-класса и растет число квартир комфорт-класса. Также происходит уход девелоперов из сегментов высоких ценовых категорий. Делается это по сугубо прагматическим причинам: в условиях снижения платежеспособного спроса важно не повышать продажную цену построенной недвижимости. Растет количество недвижимости с европейской планировкой, то есть квартир с четким зонированием: гостинаяспальня-кухня.
Государство озабочено увеличением продаж малогабаритных квартир, поскольку это никак не способствует демографическому росту. Поэтому оно старается подталкивать застройщиков к строительству квартир площадью свыше 50 кв. м. Однако рынок пока слабо реагирует на эти сигналы. Известно, что чем больше площадь квартиры, тем труднее ее продать: легче всего реализовать жилье небольшой площади. Поэтому спрос на него и растет.
Важный тренд — комплексное освоение территории. Сегодня покупатели требуют от застройщиков качественной инфраструктуры, хотят, чтобы все было рядом, в пределах пешей доступности. Те девелоперы, которые лучше и оперативнее откликнутся на этот запрос, получат конкурентное преимущество.
Переворот на рынке недвижимости
2022 год ознаменовался еще одной важной тенденцией, которая в недалеком будущем может резко изменить весь градостроительный процесс в России. Происходит быстрый рост частного домостроения. В 2021 году общий объем построенного жилья составил 92,6 млн кв. м, а доля индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превысила 50%. В 2022 году по состоянию на 1 декабря было возведено 93 млн кв. м жилья, а доля ИЖС достигла уже 62%.
Однако пока это лишь небольшие сдвиги, а не устойчивая тенденция: строительство высотных многоквартирных домов не хочет сдавать свои позиции. Средняя этажность домов в настоящее время составляет 18 этажей, а средняя площадь квартир, подобно шагреневой коже, постоянно сжимается, уже до 45 кв. м. И это при том, что согласно опросам, до 70% жителей России хотели бы жить в собственных домах, а не малогабаритных квартирах.
По оценкам экспертов, доля ИЖС в России в общем объеме жилья составляет около 30%. В США этот показатель достигает 80%, в Финляндии — 70%. Иными словами, от этих стран мы отстаем на полвека.
И все же Россия может приблизиться к этим показателям. Заместитель председателя Общественного совета
Проблема состоит в том, что крупные застройщики в этот сегмент рынка пока почти не идут, хотя здесь имеется перспективное направление — индустриализация малоэтажного строительства. Расчеты показывают, что индивидуальные дома на 85% можно создавать на производственной площадке.
Почему тормозится развитие ИЖС?
Одна из основных причин, по мнению председателя Комиссии по градостроительству, государственной собственности и землепользованию Мосгордумы Елены Николаевой, — отсутствие равных условий для секторов строительства индивидуального жилья и многоэтажного. В секторе ИЖС почти не работает такой важный финансовый инструмент, как проектное финансирование, на эти цели идет лишь 1% от общего объема финансирования. Также лишь 3% от общей суммы выданных ипотечных кредитов приходится на ИЖС, при этом ставки по таким займам выше, чем для покупки жилья в МКД.
Существенно выше для ИЖС и себестоимость инфраструктурной подготовки территорий: в среднем в 2,5 раза дороже по сравнению с многоквартирными домами. Например, что касается подключения таких домов к электроэнергии, то есть регионы, где стоимость этой услуги в 10−15 раз выше, чем для МКД.
Все хорошо, но что-то тревожно
Строители рапортуют о рекордных показателях вводимого в строй жилья в МКД, а между тем, на этом рынке назревают серьезные проблемы. Да, сдается как никогда много жилья этого типа, но при этом 40 млн кв. м такого жилья не распродано. Анализ показывает, что в 2022 году 12% покупателей отложили заключение сделок по покупке недвижимости, доля желающих ее приобрести по цене до 5 млн рублей возросла с 56 до 65%, а доля желающих купить жилье от 10 млн рублей упала с 32 до 17%.
В многоэтажных домах быстро ухудшается качество квартирографии, резко возрастает доля студий и малогабаритных однокомнатных квартир. На Дальнем Востоке уже 70% вводимого жилья — это студии в среднем площадью в 15 кв. м, а средняя площадь однокомнатных квартир составляет 26 кв.м. Доля же трехкомнатных квартир во вводимом жилье составляет всего 14%, а доля квартир с площадью свыше 85 кв. м — 6%. Средняя же площадь частного дома равняется 121 кв. м.
Судя по многим признакам, 2023 год станет непростым для рынка недвижимости. Если строительная отрасль набирает темпы и сдает все больше квадратных метров, то покупатели покупают их все меньше. Если эти ножницы сохранятся, то кризисные явления будут только нарастать.
